En Belgique, vous pouvez utiliser la forme classique de société BV à deux fins : comme société de travail ou comme société patrimoniale. Cette dernière option est intéressante pour vous en tant qu'investisseur belge, en raison des avantages fiscaux et des avantages en cas de donation. Dans cet article, nous expliquons pourquoi et comment vous pouvez transformer une société de travail en société patrimoniale.
Différence entre société d'exploitation et société de patrimoine ?
Une société d'exploitation se concentre sur l'exercice d'une activité et la réalisation d'un travail, les actionnaires travaillant également au sein de la société. En revanche, une société patrimoniale se concentre sur l'investissement ou le placement d'actifs existants et les actionnaires ne sont pas activement impliqués dans les activités de la société. Une société patrimoniale ne sert donc qu'à gérer un actif existant. En tant qu'investisseur belge, il est important de connaître le fonctionnement de ces différentes sociétés et d'examiner les avantages d'une éventuelle conversion en société patrimoniale. Il est important de savoir qu'une société patrimoniale n'est pas un type de société à part, mais qu'elle peut prendre n'importe quelle forme de société existante. Les investisseurs optent généralement pour une commV, BV ou NV.
Avantages de la conversion en société patrimoniale
Les principaux avantages pour les investisseurs qui choisissent une société patrimoniale sont les suivants :
- Avantages fiscaux : La déduction fiscale des prêts hypothécaires est totale, contrairement aux particuliers qui ne peuvent bénéficier que d'une déduction forfaitaire pour leur seul logement. Les autres dépenses telles que l'assurance, les frais d'entretien et les droits d'enregistrement sont également déductibles et le bien est entièrement amortissable.
- Donation d'actions : Les parts d'une société patrimoniale peuvent être données aux héritiers, ce qui permet d'éviter des droits de succession élevés et d'appliquer le taux "forfaitaire" avantageux de 3%.
- Protection de la société d'exploitation : une société patrimoniale est généralement créée par des gestionnaires qui ont déjà une société d'exploitation et qui souhaitent investir dans l'immobilier. Cela vous permet de garder les deux sociétés séparées, ce qui garantit la sécurité en cas, par exemple, de faillite de la société d'exploitation. Autre avantage : si vous cessez votre activité professionnelle, vous pouvez vendre votre société d'exploitation et conserver la société patrimoniale.
Étapes de la transformation en société patrimoniale
Pour passer d'une société de travail à une société de patrimoine, les étapes suivantes doivent être franchies.
- Rédaction des statuts : il est nécessaire de rédiger et d'enregistrer de nouveaux statuts indiquant que la société fonctionne comme une société patrimoniale.
- Enregistrement : Après avoir rédigé les nouveaux statuts, l'association doit être enregistrée auprès de la Chambre de commerce belge.
- Implications fiscales : Il est important de prendre en compte les implications fiscales de la conversion, telles que la modification des déductions fiscales et la détermination de la valeur fiscale du bien. Il est conseillé de faire appel à un expert fiscal pour bien comprendre et évaluer les conséquences fiscales de la conversion.
Remarque : ces étapes sont des indications générales et peuvent varier en fonction de la situation spécifique de l'entreprise et de la législation. Il est donc conseillé de demander un avis juridique avant d'entamer la conversion.
Achat et vente de biens immobiliers avec une société de patrimoine
Le processus d'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société de patrimoine est identique à celui d'une vente entre particuliers. L'acte notarié doit être signé après que les actionnaires de la société de patrimoine se soient mis d'accord sur le prix de vente et aient signé le compromis.
La société patrimoniale a naturellement besoin d'argent pour financer le bien. Comme il existe souvent une société d'exploitation à côté d'elle, cette dernière "nourrit" généralement la première. Ensuite, la société patrimoniale facture certains services ou paie une commission de gestion à la société d'exploitation.
Dans le meilleur des cas, la société patrimoniale peut s'autofinancer, par exemple grâce aux revenus locatifs des biens qu'elle gère. Vous pouvez également apporter vos propres fonds à la société patrimoniale si vous n'avez pas d'autre activité. Celle-ci peut parfaitement se suffire à elle-même ; il n'est pas nécessaire d'avoir une société d'exploitation.
Pour vendre un bien, vous pouvez vendre les actions d'une société patrimoniale plutôt que le bien lui-même. Un nouvel actionnaire rejoint alors la société patrimoniale et le bien transféré change réellement de mains. Le grand avantage est qu'il n'y a pas de droits d'enregistrement et qu'aucun droit de donation n'est prélevé sur les actions en cas de donation.
Conclusion
Investir dans une société de patrimoine est particulièrement intéressant si vous envisagez de vous constituer un patrimoine à (très) long terme avec plusieurs biens immobiliers ou d'autres investissements.
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